不動産投資には、アパート、マンション、戸建てなど複数あります。
それぞれで成功する大家さんもたくさんおり、不動産投資自体は悪いものではありません。
しかし、その中で中身を見るまでもなくほぼすべての人が失敗するものがあります。
それが『新築ワンルームマンション投資』です。
短期間のうちに複数購入させられて、生活費の捻出が困難になる、場合によっては自己破産という最悪の結果に陥ることもあります。
ということで、今回は新築ワンルームマンション投資が詐欺な理由と、よくあるセールストーク、勧誘方法などを初心者にもわかりやすくまとめました。
もちろん、自分で住みたいといった場合やお金が余りすぎて節税対策にということであればこの限りではありません。
あくまで投資用で購入する場合は気を付けてねというお話です。
- よくあるセールストークとその実際
- ワンルームマンション投資に手を出してはいけない理由
- ワンルームマンション投資の勧誘方法
- 勧誘されたらチェックしたいポイント
- 結論：新築ワンルームマンション投資への勧誘＝詐欺
よくあるセールストークとその実際
セールストーク例
新築ワンルームマンションでよくあるセールストークは以下の通りです。
数字は具体例なので、参考程度にお願いします。
毎月たった5000円で老後に安定した資産を形成できます
（毎月たった5000円で不動産のオーナーになれますよ）
都内人気エリアをご用意しました。
駅徒歩10分圏内で新築なので設備も良いです。
この1室を2500万円で購入いただけます。
銀行融資を利用するので大金のご用意は不要です。
入居者に貸し出すので、銀行返済のほとんどは家賃として入居者が支払うのでご安心ください。
毎月5000円だけお支払いいただければ、35年後にはマンションがあなたのものになります。
しかも、銀行のローンには団信（団体信用生命保険）というものがつくため、35年間の間に死亡された場合などには借金はチャラになりますので、生命保険の代わりにもなります。
さらに節税効果もあります。
月5000円の赤字と建物購入費用を経費として、会社のお給料と合算し、確定申告すれば所得税の一部も戻ってきます。
サブリース契約をすれば、家賃保証もあり空室の場合も安心です。
一括で弊社が借り上げて入居者の募集、管理、修繕、集金すべての業務を行いますので、普段会社勤めで忙しい方などはほとんどサブリースをご利用されます。
若干の手数料がかかりますが、一定額をお客様に入金します。
毎月5000円×12ヶ月で年6万円、これを35年続けていただくと、たった210万円でマンションがあなたのものになります。
35年後に売却して退職金の足しにしても良いですし、家賃収入として不労所得としても良いですし、ご自分で住んでもいいかもしれません。
ちなみに、この物件は残り1件しか空きがありませんので完全な早い者勝ちになります。
老後2000万円問題も一発で解決できますし、この機会を逃すのは本当にもったいないです。後悔だけはなさらないようにお願いします。
セールストークの実際
安定した資産の形成になる？
数十年後には資産価値がさがり、安定した収入は見込めずむしろ維持費ばかりが重なり赤字に。
かけたお金数千万を回収するどころか、毎年数十万赤字で生活が困難となり、最悪の場合自己破産もありうる。
がんばって返済したとしても残るのはボロアパートのみ。
そもそも、日本の超高齢社会での空き家問題などから、今後不動産の価値が下がる一方なのは目に見えている。（よほど立地が良いなどでなければ）
たった数千円でオーナーになれる？
数千円は表面上の赤字で、隠れコストを計算すれば毎月数万単位での赤字になることが多い。
そもそも、家賃収入で利益が見込める場合のみしか資産とは言えない。
赤字の時点で、入居者の家賃をオーナーが負担しているというおかしな状況ともいえる。
生命保険の代わりになる？
死亡した場合に返済がなくなり、不動産が残るよりも、普通に生命保険に入った方が安くすむし現金が残るため家族にとってもありがたい。
そもそも死亡しないと恩恵が得られないとはおかしな話であり、あくまで後からついてくるもので生命保険目的で行うほどメリットがあることではない。
節税効果がある？
節税効果があるのは、現金がありあまりすぎて現金を減らしたいような人。
そしてそんな人は新築ワンルームマンションは買わず、市場で安く買いたたいている。
おすすめされた新築ワンルームマンションを全額ローンで購入するような余裕資金のない人&不動産知識のない人に節税効果はほぼ皆無。
100万円赤字だから10万円税金が返ってくるイメージであり、これは節税と言えるのかと言えば全く言えない。ただの赤字。
家賃保証のあるサブリース契約なら安心？
サブリース契約とは、サブリース会社がオーナーと入居者の間に入り、管理業務を代わりにやってくれるというもので、空室時も賃料の保証があることが最大のポイントです。
しかし、サブリース契約にも以下のようなデメリットがあります。
一度契約してしまうと後戻りが難しいことがあるため、契約書はよく読みましょう。
- 毎月かかる手数料
- 景気の悪化や空室などで、家賃保証があっても新築時の価格から引き下げられることがある
- 倒産したら家賃保証を受けられない
- 修理やリフォーム費用でぼったくられる可能性（オーナーは言いなりで口を出せない契約のことが多い）
- 騙されていることに気づいても解約が難しい
ワンルームマンション投資に手を出してはいけない理由
どのくらい利益が得られるかシミュレーションをみせられても
- 実際にかかる費用が具体的に計算されていない
- 購入時の価格で数十年後も計算されている
- 常に満室の状態で計算されている
などというように、一見利益が出るもしくは、赤字が少ないかのように見せかけられている可能性があります。
以下に解説します。
購入費用以外にも隠れたコストがある
実際には購入や売却にも少なくないお金がかかり、維持費もかさむため家賃収入があったとしても赤字になるリスクが高いです。
新築ワンルームマンションを購入した場合にかかる費用例は以下の通りです。
取得時の仲介料、不動産取得税、登記費用（司法書士・印紙） 約7~8%
取得時にかかるため、販売価格で提示された金額に、上乗せされた価格で購入することになります。
共用部の修繕積立費 約5000円
いつかの大規模工事のために毎月積み立てるお金のことです。
管理費 約9000円
共用部の電気代や清掃費、給排水設備のメンテナンスなど管理費がかかります。
固定資産税 1%
不動産を所有すると固定資産税がかかります。
火災保険 毎年数万円
火災保険も毎年かかります。
退去時のリフォーム代
床や壁などの経年劣化や故障などのリフォーム代を負担する必要があります。
エアコンや換気扇などが故障した際にもオーナー負担となります。
広告費用(家賃の約1~2ヶ月分)
空室になった場合、入居者を探すために広告費用の支払いが必要になります。
不動産売却時の費用
不動産を売却したくなった際にも、仲介手数料、印紙税、抵当権抹消登記費用などがかかります。
ずっと満室はほぼあり得ない
ずっと満室なら良いですが、空室になるとその間の家賃収入が見込めなくなります。
家賃収入がなくても、もちろん銀行への返済は続くため生活が厳しくなります。
そして、単身用マンションであれば、入れ替わりが激しいことは言うまでもありませんので、ずっと満室はほぼあり得ません。
不動産の価値は下がり続ける
たまに売却して利益が出たという人もいますが、たまたま株価があがり不動産の価値も上がった運のいい一部の人だと思われます。（購入時期が2011~2015年頃）
過去に利益が出ても、それは運が良かっただけで、相当立地が良い等でなければいまもう一度同じことを繰り返して利益をだせる可能性は限りなく0に近いです。
ほとんどの場合で築年数があがるごとに不動産の価値は下がります。
そのため、購入した価格以上では売却できない、家賃収入も下がっていくため、資産になるどころか、払ったお金を回収することさえ困難となるでしょう。
特に、新築で購入した場合は購入した翌日には20%ほど下落していることも珍しくありません。投資用新築マンションは、手数料がかなり上乗せされた、ぼったくり価格で販売されていることにも注意が必要です。
ワンルームマンション投資の勧誘方法
勧誘方法も様々です。
知人からの勧誘
- 最近連絡を取っていない知人から突然連絡が来て、話をしようと持ち掛けられた
- 仕事の同僚や上司等に勧誘された
など身近な人から勧誘されるパターンが多いです。
彼らもワンルームマンション投資に失敗をしており、負債を減らすため、あなたをカモにしようとしている可能性があります。
大抵の場合、紹介して購入されると、紹介した人に紹介料数十万が入る仕組みです。
自分が失敗しているからと言って、自分を信じてくれる知人を騙そうとするのはかなり悪質度が高いと思います。
勧誘してきた人とはきっぱり縁をきりましょう。
LINEや電話番号、メール、SNSなど繋がれるものは全てブロック、職場の人なら場合によっては管理職に相談してもいいかもしれません。
もし、不動産投資をしたいと考えているなら、勧誘された不動産会社ではなく、自分で安い物件や今後値上がりするだろう物件を探し、納得した上で購入するようにしましょう。
セミナー
不労所得や資産形成、不動産、副業などのセミナー、場合によっては参加するだけでギフト券がもらえることもあります。
上手い話をされても、リスクや真実が隠されているかも、、
そもそも儲かる話なら、他の人には教えることはありません。
自分にうまみがあるから勧誘するのです。
人を簡単に信用する癖のある人は気を付けてください。
道端での勧誘
友達になりたい、食事でもどうですかなどの誘いから発展するケース。
道を聞かれたとしても、スルーしましょう。
今時スマホのマップで調べられますし、本当に困っていたら交番にでも聞きに行くはずです。
電話での勧誘
電話が何件もかかってくるようなら、番号が出回っている可能性もあります。
登録していない身に覚えのない電話は出ない！
あまりにもしつこいようなら電話番号をかえても良いと思います。
結婚相談所や婚活パーティー
SNSもそうですが、気軽に知らない人と繋がることには一定のリスクがあります。
数ヶ月お付き合いして、勧誘であれば資産は守れても精神的なショックも大きいでしょう。
常に不信感を抱く必要はないですが、頭の片隅には入れておきましょう。
自宅訪問
アポなし訪問は全てスルーしましょう。
SNSの広告
身近な動画アプリのYouTubeでも詐欺の広告で溢れています。
勧誘されたらチェックしたいポイント
ワンルームマンション投資勧誘されたらチェックしたいポイントは以下の通りです。
- 基本的に、利回り6%以下の物件は買わない（今後値上がりするだろう物件除く）
- 販売価格は相場より高くないかチェック
- サブリースは解約できるか
- 年間家賃と経費を具体的に自分で計算してみよう
- 契約前まではこまめに連絡をとる→下手に知識をつけさせないよう対策し、短期間で契約につなげようとするのは常套手段
- 立派なファイルをくれるのは大手ぶっている可能性あり
- 契約前までは人柄の良い営業マン（契約で数百万得られるためなんでもする）
- 余剰資金の中から、手元資金が残る商品を自分で探すこと
- 全額ローンで身の丈に合わない商品は購入しない
結論：新築ワンルームマンション投資への勧誘＝詐欺
節税したいならふるさと納税、投資したいなら積立NISA一択です。
夫が詐欺にあった体験談
条件達成で無料でベビーグッズがもらえるチャンス
学生さんにおすすめのサブスク
知らないと損するお役立ち情報無料公開中です♪
モバイル、タブレットの方はページ下のカテゴリーからも一覧みれます。kowaniblog.hatenablog.com
